Czujki dymu obowiązkowe w apartamentach na wynajem. Co jeszcze się zmieniło w tym biznesie?

Przepisy obejmują nie tylko hotele, lecz także dużą część rynku krótkoterminowego wynajmu: apartamenty, pokoje gościnne, domki, wille i mieszkania rezerwowane na doby.

Od 30 czerwca 2026 r. właściciel mieszkania, domku lub pokoju wynajmowanego turystom nie może traktować czujki dymu jak dodatkowego wyposażenia. W istniejących pomieszczeniach mieszkalnych i jednostkach mieszkalnych, w których świadczone są usługi hotelarskie, stała się ona obowiązkowa.

Zmiana wchodzi w życie w środku sezonu wakacyjnego, gdy rynek noclegów pracuje najintensywniej. Według Głównego Urzędu Statystycznego w 2024 r. przez Airbnb, Booking.com, Expedia i Tripadvisor dokonano w Polsce 5,2 mln rezerwacji w obiektach turystycznych i miejscach krótkotrwałego zakwaterowania. Obejmowały one łącznie 39 mln noclegów. To nie jest pełny obraz całego najmu krótkoterminowego - GUS zastrzega, że dane mają charakter statystyki eksperymentalnej i obejmują cztery platformy - ale dobrze pokazuje skalę zjawiska.[1]

Nowe wymagania wynikają z rozporządzenia ministra spraw wewnętrznych i administracji z 21 listopada 2024 r. Nowelizacja dodała do przepisów o ochronie przeciwpożarowej § 28a, który przewiduje wyposażenie pomieszczenia mieszkalnego lub jednostki mieszkalnej wykorzystywanych do usług hotelarskich w co najmniej jedną autonomiczną czujkę dymu. Urządzenie musi spełniać wymagania właściwej Polskiej Normy.[2]

Nie tylko hotel. Kogo obejmują przepisy

W polskim prawie „usługi hotelarskie” to nie wyłącznie działalność prowadzona pod szyldem hotelu czy pensjonatu. Ustawa definiuje je jako krótkotrwałe, ogólnie dostępne wynajmowanie domów, mieszkań, pokoi i miejsc noclegowych, a także świadczenie usług związanych z takim pobytem.[3]

W praktyce oznacza to, że nowe wymagania mogą obejmować również popularne mieszkania i domki rezerwowane przez platformy internetowe - o ile wynajem ma charakter krótkotrwały i ogólnie dostępny. Sama obecność oferty na Airbnb lub Booking.com nie przesądza jeszcze o wszystkich obowiązkach konkretnego właściciela, ale w typowym modelu najmu wakacyjnego trudno uznać, że sprawa dotyczy wyłącznie klasycznych hoteli.

Termin 30 czerwca odnosi się do obiektów już użytkowanych w dniu wejścia w życie nowelizacji, czyli 23 grudnia 2024 r. Dla nowych lokali mieszkalnych oraz nowych pomieszczeń i jednostek przeznaczonych do świadczenia usług hotelarskich obowiązek działał wcześniej - po 30 dniach od ogłoszenia rozporządzenia.[2]

Istnieje ważny wyjątek. Obowiązek montażu autonomicznej czujki dymu nie dotyczy pomieszczenia, jednostki mieszkalnej lub lokalu chronionego już przez system sygnalizacji pożarowej albo stałe samoczynne urządzenie gaśnicze. Przepis wymaga przy tym rozwiązania zapewniającego ochronę przewidzianą w regulacji, a nie symbolicznego oznaczenia w opisie oferty.[2]

Czujka czadu nie jest automatyczna w każdym apartamencie

Komunikaty o nowych przepisach często łączą czujki dymu i tlenku węgla w jedną kategorię. Warto jednak rozróżnić te dwa obowiązki.

Czujka dymu od 30 czerwca 2026 r. jest wymagana w istniejących pomieszczeniach i jednostkach wynajmowanych w ramach usług hotelarskich. Czujka tlenku węgla jest natomiast wymagana w pomieszczeniu, gdzie odbywa się spalanie paliwa stałego, ciekłego lub gazowego, jeżeli jest ono częścią lokalu mieszkalnego albo lokalu użytkowego przeznaczonego na pobyt ludzi i znajduje się w strefie zagrożenia ludzi ZL.

Są też wyłączenia. Przepis nie obejmuje urządzeń z zamkniętą komorą spalania ani gazowych urządzeń przeznaczonych do przygotowywania posiłków. Innymi słowy: sama kuchenka gazowa nie oznacza automatycznie obowiązku instalowania czujki czadu. Inaczej wygląda sytuacja w obiekcie z kominkiem, kotłem albo gazowym podgrzewaczem wody - tam zastosowanie przepisów powinno zostać ocenione z uwzględnieniem rodzaju urządzenia i jego instalacji.

To istotne także dla turysty. Brak czujki czadu w apartamencie z kuchenką gazową nie jest sam w sobie dowodem naruszenia prawa. Brak czujki dymu w zwykłym, istniejącym lokalu wynajmowanym krótkoterminowo - o ile obiekt nie jest objęty równoważną ochroną systemową - jest już znacznie poważniejszym sygnałem.

Czujka ma ostrzec, nie ugasić pożar

Czujka dymu nie zastępuje sprawnej instalacji elektrycznej, gaśnicy, nieblokowanego wyjścia ani rozsądnego korzystania z urządzeń. Jej rola jest prostsza i zarazem kluczowa: możliwie wcześnie zaalarmować osoby przebywające w środku.

To szczególnie ważne w obcym miejscu i nocą. Gość nie zna układu mieszkania, nie wie, gdzie znajduje się wyłącznik prądu, jak otwiera się dodatkowe wyjście, czy klucz jest w zamku. Kilkadziesiąt sekund alarmu może zmienić sposób reakcji - z przypadkowego zauważenia dymu w moment, w którym droga ewakuacji jest jeszcze dostępna.

Rozporządzenie nie wskazuje jednego uniwersalnego miejsca montażu dla wszystkich modeli. Nakazuje montaż, konserwację i eksploatację zgodnie z instrukcją producenta.[2] Właściciel nie powinien więc ograniczyć się do zakupu urządzenia i położenia go na szafie. Liczy się właściwa instalacja, regularny test działania, kontrola baterii lub zasilania oraz wymiana czujki po okresie użytkowania określonym przez producenta.

Co sprawdzić przed rezerwacją i po przyjeździe

Bezpieczeństwo noclegu jest trudne do ocenienia z samych zdjęć. Warto jednak zadać gospodarzowi krótkie, konkretne pytanie przed zapłatą: czy lokal ma działającą czujkę dymu, a jeżeli są w nim urządzenia spalające paliwo - także czujkę tlenku węgla? Dobrą praktyką jest także pytanie o gaśnicę, drogę wyjścia i kontakt alarmowy.

Booking.com pozwala gospodarzom wskazywać w ofercie wyposażenie bezpieczeństwa, takie jak czujki dymu, czadu, gaśnice czy apteczka. Platforma zwraca uwagę partnerom, że brak sprawnych alarmów dymowych, czujek CO albo wyposażenia wymaganego prawem może być zagrożeniem dla gości.[4] Taka informacja w opisie jest przydatna, lecz nie zwalnia z ostrożności: wpis w formularzu nie dowodzi, że urządzenie jest prawidłowo zamontowane i sprawne.

Po przyjeździe warto poświęcić kilka minut na sprawdzenie:
- gdzie jest czujka dymu i czy nie została zdjęta, zaklejona albo schowana;
- czy w obiekcie z kominkiem, kotłem lub podgrzewaczem wody jest czujka tlenku węgla, gdy wymaga jej charakter instalacji;
- gdzie znajduje się wyjście oraz czy droga do niego nie jest zastawiona;
- czy gospodarz zostawił numer kontaktowy i podstawowe informacje na wypadek awarii;
- czy przewody, listwy zasilające i ładowarki nie są uszkodzone.

Jeżeli brakuje elementu wymaganego prawem lub widoczne są realne zagrożenia - na przykład uszkodzona instalacja, zablokowane wyjście czy podejrzany zapach spalin - gość powinien udokumentować sytuację zdjęciami, skontaktować się z gospodarzem i zgłosić problem przez platformę rezerwacyjną. W razie bezpośredniego zagrożenia należy dzwonić pod numer 112, a nie czekać na odpowiedź z czatu.

Co zmienia się dla właścicieli apartamentów

Nowy obowiązek nie tworzy automatycznego, odrębnego certyfikatu bezpieczeństwa dla każdej oferty noclegowej. Nie znosi także innych wymagań budowlanych, sanitarnych czy przeciwpożarowych, które obowiązują obiekty świadczące usługi hotelarskie. Jest dodatkowym elementem minimalnej ochrony - istotnym, ale nie jedynym.

Dla właściciela najmu krótkoterminowego najbezpieczniejszy schemat działania jest prosty: ustalić, czy wynajem spełnia ustawową definicję usługi hotelarskiej; zamontować co najmniej jedną autonomiczną czujkę dymu, o ile obiekt nie ma równoważnego systemu ochrony; sprawdzić, czy rodzaj instalacji grzewczej lub podgrzewania wody rodzi obowiązek czujki CO; a następnie prowadzić regularną konserwację zgodnie z instrukcją producenta.

Nie należy sprowadzać tej zmiany do kolejnego kosztu w biznesie noclegowym. Przy 39 mln noclegów zarezerwowanych w 2024 r. tylko przez cztery największe platformy każdy standard, który przyspiesza wykrycie pożaru lub obecności tlenku węgla, dotyczy już nie pojedynczych gospodarzy, lecz masowego rynku turystycznego.[1]

 

 

Pobierz ebook "Wielki ranking agencji marketingowych 2026 roku i e-book o trendach w promocji w sieci"